江苏南京小西湖片区下绣花功夫，施行以“小标准、渐进式、逐宅院”为特征的老旧城区微更新

 

　　微改造更新老街区

 

　　2022年10月，国家主席习近平向2022年世界城市日全球主场活动暨第二届城市可继续展开全球大会致贺信指出，世界城市日全球主场活动秉承“城市，让日子更美好”理念，致力于推进全球城市可继续展开，对共创普惠平衡、协调容纳、合作共赢、一起繁荣的展开格式具有重要意义。

 

　　世界城市日是联合国建立的首个以城市为主题的世界日，也是首个由中国政府建议，并得到世界社会广泛认可和支撑的世界日。今年10月，在全球可继续展开城市奖(上海奖)颁奖活动暨2023年世界城市日中国主场活动开幕式上，由上海市与联合国人居署、世界展览局一起编写的《上海手册：21世纪城市可继续展开攻略》发布，江苏省南京市小西湖片区微改造、四川省成都市社区展开基金、上海市普陀区万里街道生态生机社区等案例当选。

 

　　老旧城区怎么微改造?社区基金怎么惠民生?底层管理怎么添生机?近来，记者赴南京、成都、上海实地看望。

 

　　清晨，站在洒满阳光的房顶天台晒被子，许庆一低头便能看到院里那棵高大健壮的枇杷树。“我家老房改造时，规划师按咱们的要求改建了天台，还保存了我小时候种下的枇杷树。”作为南京小西湖片区的老街坊，75岁的许庆对这里的更新改造拍案叫绝。

 

　　南京市秦淮区夫子庙街道小西湖片区，也称大油坊巷前史面貌区，是《南京前史文明名城维护规划(2010—2020)》确认的22片前史面貌区之一。在曩昔很长一段时刻，这里曾是拥挤杂乱、日子不便的棚户区，占地缺乏5公顷范围内住着810户3000多居民。

 

　　近年来，南京市在秦淮区试点，施行以“小标准、渐进式、逐宅院”为特征的老旧城区微更新举动，在留住城市回忆的同时，全面改进人居环境，为老城注入新生机。现在，小西湖片区更新改造阅历已在南京市继续展开的14个老城区寓居类更新项目中推行。

 

　　在城市更新中，怎样处理好维护和展开的关系?怎样聚集人民群众的需求?怎样延续城市文脉?记者前往小西湖片区考察调研。

 

　　调研先行

 

　　清晰老城区改造“见物、见人、见日子”，组成“五方渠道”共商共建

 

　　阳光洒进客厅，落在身上，暖融融的。“面目一新、温馨舒适、美好满满……”许庆带记者到家里观赏，说出一连串形容词。

 

　　“曩昔，房子挨着房子，房间采光、通风都不好，相关配套也跟不上。”许庆说，尽管想改进寓居条件，但越上年纪越觉得老宅难舍，“住好几代人了，有爱情。”

 

　　2015年，传闻秦淮区相关部分在小西湖片区调研老城区改造，许庆想起早些年一些老旧片区改造时原住民全部搬家的场景，不由有点担心，“自家的老房子会不会也保不住?”

 

　　展开老城区更新改造，南京有过多种探究。南京市规划和自然资源局秦淮分局局长李建波介绍，南京在老旧城区更新中采纳过拆旧建新的做法，加快了城市展开、改进了民生需求，但必定程度上影响了老城面貌。也曾着力维护老城修建，但商业性开发迁出了原住民，少了烟火气。

 

　　“咱们不断总结实践阅历，逐渐认识到城市更新改造要兼顾城市制作与居民日子需求，处理好维护与展开的关系。”身兼秦淮区城市更新办公室常务副主任的李建波说，2015年，原南京市规划局等部分提出，改“自上而下征收”为“自下而上更新”，清晰老城区改造“见物、见人、见日子”的整体准则，为小西湖片区更新改造供给了遵从。

 

　　理念怎么落地?2015年7月，南京联络当地3所大学的修建、规划等相关专业专家、学生，深入小西湖片区展开调查研究，探寻老街区更新改造的具体思路。经归纳评比，东南大学修建学院教授韩冬青团队提出的计划脱颖而出。

 

　　“当年，咱们按专家定见细化计划，树立由政府职能部分、规划规划团队、国企制作渠道、街道社区、居民组成的‘五方渠道’，在共商共建中推进城市更新。其中，韩冬青团队担任规划规划，南京前史城区维护制作集团有限公司(以下简称“南京历保集团”)作为国企制作渠道具体施行。”李建波说。

 

　　共商共建，离不开重复洽谈。“从2015年起，咱们仅前期调研证明就花了4年时刻。”全程参加小西湖片区改造的李建波说，“第一步征集群众定见就让咱们犯了难。比如许多老宅宅院存在多个产权人，有的想搬家，有的要改造，而对怎么改造，有的家庭成员内部还有不同定见。”

 

　　2017年10月，秦淮区安排相关部分到外地调研，当地老街区逐一改造住户宅院、原住民与新业态共生的实践探究帮他们打开了思路。

 

　　“咱们改动曩昔‘会集一段时刻、整个区域一次性完结改造’的传统做法，充沛听取相关部分定见后，决定采纳‘小标准、渐进式、逐宅院’的微更新思路，并依此制定了《老城南小西湖前史地段微更新规划计划施行管理辅导定见》。”李建波说。

 

　　按照辅导定见，愿意改造的居民按产权人付费、政府给予必定补贴的方法，由居民与“五方渠道”规划师、制作方等一起商讨改造计划;挑选另找房子搬家并抛弃老房产权的，按方针给予补偿;保存产姑且将老房租借给国企制作渠道的，腾出的空间用于公共配套、业态引进，推进老街区有机更新;对是否改造暂未拿定主意的，能够等条件成熟时再改造。“‘五方渠道’作业机制一直保存，规划师常驻社区，可随时上门。”李建波说。

 

　　许庆挑选了更新改造，感慨省钱又省心，“老房改造期间，规划规划师、制作方多次上门听取定见。因我家老房归于危房，按相关方针，政府承担了六成改造费用。”

 

　　同住小西湖片区的李彩凤挑选了租借。“我家住的二层小楼是清末民初时期制作的，我打小就在这里日子。”70岁的童南南用“视若瑰宝”形容母亲李彩凤对老宅的爱惜，“谁不小心碰掉块墙皮，她都会疼爱。”

 

　　2020年10月，考虑到自己年事已高、房子改造不易等，李彩凤和家人商量后，将老宅租给南京历保集团补葺后运用，并用租金在邻近小区租房寓居，改进晚年日子。

 

　　一户一策

 

　　尊重居民意愿，展开精细化改造，优化设备配套

 

　　“2021年3月施工，8月完毕，12月装修好搬回家。”许庆对房子改造进程回忆犹新，“改造期间，几天一个样，有时咱们一天来看好几回。”

 

　　这个78平方米的“新家”，处处透着规划巧思：为保存那棵老枇杷树，规划师在许庆的老房子门前打造了一处天井。主持许庆家老房改造规划作业的韩冬青说：“咱们使用老房门前的小块空间，以老树为中心打造天井，透光又通风。”

 

　　这样颇具匠心的规划，在许庆家不止一处。卧室外只要30多厘米宽的狭隘空间，上方精心规划了屋檐，构成一个小天井，下面种着高低错落的绿植。一面大玻璃窗从天井屋檐直装至卧室地上，人坐床边似乎置身园林，阳光照着舒服，景象看着养眼。

 

　　“小西湖片区房子的间距很小，这样的天井规划，咱们改了10多稿。”韩冬青说，“既要‘开窗见景’、美观大方，又要兼顾居民日常日子通风采光等需求。”

 

　　令许庆格外满意的还有两处细节：一是老房二层的小天台，二是通往小天台的楼梯。

 

　　按开始计划，许庆家的二楼房顶保存了这一带老房房顶的外观风格，有必定斜度。但听到许庆提出想要有地儿夏天纳凉、冬天晒衣服，规划团队便进行了“坡改平”规划。现在，房顶28平方米的小天台四周加设护栏，中心增设桌椅、晾衣架，安全又有用。

 

　　通往小天台的楼梯独具匠心。“按房子布局，天台进口到墙根的斜度很陡，铺设楼梯的话每层台阶有40厘米高，咱们上下楼既不方便，也不安全。”许庆边说边带记者体会：改造后的楼梯，每层台阶以中心为界左右交替上升，20多厘米的台阶高度，上楼不累、下楼不陡。

 

　　一户一策的用心规划，在小西湖片区随处可见：有的房子面积小，规划师精心打造开放式厨房，搭配可折叠沙发床，将厨房、客厅、卧室等功能集于一体;有居民想要添加储物空间，规划师使用房子空间高度搭建了储藏柜;有居民提出房子采光差的问题，规划师在不大的空间里量体裁衣增开了多个窗户……“咱们把小西湖片区划分红15个单元和127个施行宅院，充沛尊重居民定见，按一户一策准则展开精细化改造。”韩冬青说。

 

　　改造后的老房修旧如旧，细致到门窗插销都已按原貌修好;年久破损的木质楼梯没有一拆了之，而是通过“玻璃+钢”的踏面结构维护起来，安全又不失前史感……“我把改造后的相片一张张拿给举动不便的母亲看，她连说没想到改造得这么精心、这么好。”童南南说。

 

　　居民房子精细改造，配套设备建得怎样?小西湖片区居民陈鸿荣带记者观赏他家邻近的“微管廊”：地上以下约1.8米宽、2.4米深的空间里，错落排列着光缆、自来水、修建消防给水、污水等4类6根管道，两侧耳室里有电力管道、雨水管道，地上沿墙铺设的是燃气管道。“以前，水龙头是共用的，电线私接乱拉，巷子特别狭隘，还没有消防设备。现在，各类设备配套齐全，燃气、自来水等直通到家，咱们小巷居民过上了现代日子。”陈鸿荣说。

 

　　活化使用

 

　　算好民生账、文明账、经济账，探究文明与经济交融互动，推进更新改造可继续

 

　　陈鸿荣从家动身，来到邻近街巷一处施工围挡。“这里今后会是个浴室子。”陈鸿荣说，尽管自己家里有卫浴设备，但边泡澡边聊天的公共浴室，是不少老南京人日子的一部分，也是老街区里的烟火气。

 

　　盘活使用部分居民搬家腾退的房子空间，秦淮区活跃引进新业态，丰富完善社区服务等功能。走进童南南家老宅改造后的二层小楼，能够欣赏精心安置的装修、倾听舒缓的音乐、品味丰富的美食……这里，已成为一家餐厅。南京历保集团招商担任人王秋文向记者说起招商阅历：“这栋房子坐落临街主进口位置，2020年招租信息一发布，就招引国内外10多家品牌机构洽谈。考虑到维护老宅和不能扰民等因素，咱们将方向定在了轻食餐厅。”

 

　　“归纳评比后，一个本土创业青年的新创品牌当选。”王秋文说，“这位创业者就在邻近片区寓居日子，对小西湖片区居民来说，有一份新老街坊间的人情味。”

 

　　两年前，童南南在短视频渠道刷到自家老房，“我家老房子成了网红餐厅，许多老同学、老街坊联络我，直夸改造得好。”童南南说，她最喜爱老房里的相片墙，“改造前后的比照相片承载着我和家人的回忆，也向游客讲述着老房子活化使用的故事。”

 

　　南京历保集团董事长范宁介绍，继续推进老房子、老修建活化使用，当地着力算好3本账：一是满意居民日子需求的民生账，引进老浴室、餐饮等业态;二是符合前史街区面貌的文明账，丰富文明体会类项目业态;三是各类业态整体盈余的经济账，保证老城区更新改造可继续、能推行。

 

　　散步小西湖片区，悠长的街巷、古拙的砖墙、雅致的宅院……眼前这些更新改造后的老修建、老民居勃发神采，透出前史与文明的厚重见识。傍晚，片区内的24小时书店、手作业坊、文创市集等纷纷点亮灯火。

 

　　改造一新、缀满彩灯的秦淮灯彩作业室，现在是小西湖片区最抢手的打卡点之一。“南京历保集团约请我到片区建立作业室，把传承了上千年的秦淮灯彩制作技艺展现、教给更多的人。现在，作业室每天都有不少游客，一些中小学校也来展开非遗文明体会活动。”秦淮灯展国家级非物质文明遗产代表性传承人顾业亮说。

 

　　离作业室不远处，便是坐落小西湖片区中心地段的翔鸾广场，这是明代翔鸾庙遗址地点地。翔鸾庙早已不在，规划师与制作方参照文献资料，拓荒出一块750平方米的空间，复建了弧形的红墙，制作了庙前广场。

 

　　陈鸿荣说，现在他常到广场训练，逢年过节还能看露天电影，听连台好戏，逛一逛秦淮灯展，“文明活动五光十色，咱们这儿宜居又热闹。”

 

　　“算好3本账，咱们要看护好老城区的烟火气与文明味，更要探究文明与经济交融互动、交融展开。”范宁说，“打造丰富的文明业态，虽不直接发生经济收益，但能招引客流、带动人气，反哺片区多元业态做大‘经济账’，完成运营可继续。”

 

　　2022年，小西湖片区各类业态总营收达4500多万元，推进了老房子的活化使用，保证了国企制作渠道的日常运营，完成了老城区更新改造的可继续。

 

　　共治同享

 

　　“共生院”和谐邻里关系，“同享院”打开宅院大门，新老居民都有获得感

 

　　这几年，73岁的陈鸿荣结识了年轻的新街坊。

 

　　陈鸿荣家地点的宅院原本住着5户人家。门口挂着的老相片记录了其时的日子场景：寓居空间狭小，煮饭得在屋外走廊支上煤气灶，宅院的公共空间堆放了各种杂物。“曩昔，宅院环境差，谁家多挂根晾衣绳、乱堆点东西，芝麻大的事儿都或许拌嘴吵架。”陈鸿荣说。

 

　　更新改造进程中，陈鸿荣和另一户挑选留下，另外3户挑选搬走。腾出的房子和空间，部分用于改进居民寓居环境，部分被建成社区规划师作业室及文创店肆，搬来了年轻的规划师和文创店店主。

 

　　新老居民怎么和谐日子?陈鸿荣拿出一张由两户居民、两家新业主、南京历保集团一起签署的《小西湖共生院公约》，上面既有“大家的事一起洽谈”等准则性规则，也有轮流清扫公共环境卫生、清晨和夜间避免噪声等细则条款。“国企制作渠道、街道社区提出打造‘共生院’，改造老房的同时，引导咱们共商共议，大家的事大家商量着办。”陈鸿荣说。

 

　　现在，陈鸿荣几乎每天早上都会在宅院里摆上桌椅，泡壶热茶，招呼来客。遇见社区规划师带居民谈作业，或是游客到文创店买产品，老陈总会自动上前打招呼，有时还带大家观赏改造后的新房，讲讲老街区的前史与新生。“现在，邻里关系调和了，日子适意了……”陈鸿荣边说边带记者观赏。他家房间的窗台上，摆上了近邻文创店供给的各种绿植。窗台前的小片空位，老陈腾出来供文创店摆上桌椅，向顾客展现产品。

 

　　“共生院”和谐了邻里关系，“同享院”打开了宅院大门。冬日午后，记者来到小西湖片区居民刘光纪家，透过后院的镂空花墙，院中景致一目了然：北侧种着石榴树，中心是葡萄树，南侧是枇杷树，其间点缀着菊花、茶花、月季花……正在修枝的老刘招呼记者进院，“咱们这儿是规划师专门打造的‘同享院’，本来寒酸的镂空院墙被精心打扮成了镂空花墙，招引过往游客进来赏花观景。”

 

　　“咱们养花的人，就怕没人赏花。”刘光纪笑着说，现在每天都有好几拨人到宅院里观赏。在昙花即将盛开之时，他会在门口挂出预告牌，约请街坊和游客同赏，“曩昔我和老伴儿不大出门，现在交了许多新朋友，有爱种花的朋友定期到家里交流栽培阅历。”

 

　　打开院门，敞开心门。在街道社区引导下，共治同享理念正在小西湖片区落地生根。采访时记者看到，不少餐饮店、小酒馆等都会在店肆门外、院前院后留出一块空位，摆上几张桌椅，供来往行人歇息闲聊。

 

　　“小西湖片区曩昔几乎没有游客，60岁以上人口占比很高。现在，除留下的原住民，还招引了许多年轻人在这里作业日子。”夫子庙街道党工委书记苏斌说，“推进老城区更新改造，咱们既要做好物理空间改造，更要以共建共治同享提升社区管理水平，让新老居民都有获得感，让老城区更有生机和生机。”

 

　　“‘十四五’期间，南京市将改造605个小区，惠及16万户居民。小西湖片区更新改造的阅历被写入《南京市城市更新方法》，并在南京市继续展开的14个老城区寓居类更新项目中推行。”参加了《南京市城市更新方法》起草的李建波说。